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從日本經(jīng)驗(yàn)看我國(guó)房地產(chǎn)泡沫

信息來源:長(zhǎng)沙首選運(yùn)輸   發(fā)布時(shí)間:2012-3-24   瀏覽:
 我們將中日兩國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相似時(shí)期的現(xiàn)象進(jìn)行比較,力圖得出有意義的結(jié)論。

  據(jù)了解經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期日本的房地產(chǎn)價(jià)格也是飛漲。據(jù)日本1965年出版的《建設(shè)白書》統(tǒng)計(jì),以1955年為基數(shù)100計(jì)算,到了1964年日本全國(guó)市街地價(jià)價(jià)格指數(shù)為726,即這一時(shí)期日本全國(guó)地價(jià)漲了6.26倍,同期日本全國(guó)批發(fā)物價(jià)累計(jì)僅漲3.6%。如果考慮到以日本東京、大阪為代表的一線大城市情況,其地價(jià)漲幅肯定更加驚人,粗略估計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今天我國(guó)北京、上海等一線大城市近五年的上漲水平。但當(dāng)時(shí)卻沒有人提出日本房地產(chǎn)存在泡沫。因?yàn)楫?dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng),人們收入也同步大幅增加,消化了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響。

  據(jù)日本政府統(tǒng)計(jì),1955年—1960年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長(zhǎng)9.7%,1960年—1970年日本經(jīng)濟(jì)年均實(shí)際增長(zhǎng)11.6%,上個(gè)世紀(jì)六十年代日本國(guó)民也實(shí)現(xiàn)了收入倍增計(jì)劃。日本經(jīng)濟(jì)從1951年至1973年是高速增長(zhǎng)年份,前后持續(xù)22年。而我國(guó)經(jīng)濟(jì)從1978年至今已經(jīng)持續(xù)高速增長(zhǎng)33年,這一時(shí)期國(guó)民收入也實(shí)現(xiàn)了多倍增長(zhǎng)。對(duì)比日本情況,我國(guó)國(guó)民有可能消化房?jī)r(jià)上漲的影響,初步分析我國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該基本不存在泡沫,至少應(yīng)該不存在全國(guó)性泡沫。現(xiàn)實(shí)情況是,從2000年起我國(guó)大量建設(shè)住宅,各地房?jī)r(jià)上漲起步年份不同,上漲速度時(shí)快時(shí)慢,2005年以后確實(shí)存在上漲過快現(xiàn)象。

  首先,我國(guó)還沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)各地房地產(chǎn)上漲時(shí)間、速度、幅度的不同,以及人口居住不能實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)等事實(shí),說明我國(guó)還沒有實(shí)現(xiàn)全國(guó)性統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng),更談不上全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫化,因此與美日歐等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象不可同日而語(yǔ)。

  其次,我國(guó)是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的典型問題就是供應(yīng)短缺,上世紀(jì)八十年代鋼材漲價(jià)、九十年代彩電漲價(jià)是否存在泡沫?顯然這是商品或要素進(jìn)入市場(chǎng)初期由于供應(yīng)不足造成的價(jià)格飛漲,不是泡沫。同樣,我國(guó)房地產(chǎn)改革從1998年起步,住宅商品化不過才經(jīng)歷12年短暫的歷史階段,土地要素價(jià)格也是隨著房產(chǎn)開始進(jìn)入市場(chǎng),初期階段也必然會(huì)像八十年代鋼材、九十年代彩電一樣價(jià)格飛漲。發(fā)達(dá)國(guó)家的土地、房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)已經(jīng)有幾百年歷史,比初期價(jià)格上漲數(shù)以百倍計(jì),我們幾曾見過發(fā)達(dá)國(guó)家把經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期階段緊缺商品價(jià)格上漲稱之為泡沫?即便現(xiàn)在高科技新產(chǎn)品上市初期也是達(dá)到很高的價(jià)格水平,只有市場(chǎng)供應(yīng)充足時(shí)才出現(xiàn)回落。

  其三,中日一線城市人口數(shù)量對(duì)比。我國(guó)北京、上海常住人口是東京的兩倍以上,但東京高速發(fā)展時(shí)期集中了日本全國(guó)人口的10%,北京、上海到目前為止各自集中的人口占全國(guó)2%多,還存在大量人口等候進(jìn)入,這形成房地產(chǎn)漲價(jià)的強(qiáng)烈勢(shì)能,表明市場(chǎng)上有極大的現(xiàn)實(shí)需求。在有現(xiàn)實(shí)需求情況下,市場(chǎng)價(jià)格話語(yǔ)權(quán)掌握在供應(yīng)方手里,這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。日本東京地價(jià)遠(yuǎn)高于其他地方,所以,我國(guó)北京、上海等大城市房?jī)r(jià)上漲過快、高出其他地方也是必然趨勢(shì),且考慮到我國(guó)一線大城市的戶口制約,人口集中化發(fā)展趨勢(shì)還將支撐北京、上海等地的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

  最后,從購(gòu)買力角度分析。高房?jī)r(jià)有高收入者購(gòu)買力支撐,他們大多不需要貸款,或者是償債能力極強(qiáng),因而向高收入消費(fèi)者供應(yīng)高價(jià)房,這不是泡沫,而是現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)高檔化分化發(fā)展的真實(shí)反映。我們需要區(qū)別對(duì)待收入的差距與房地產(chǎn)高中低結(jié)構(gòu)分化發(fā)展是市場(chǎng)供需決定的事實(shí),高收入者購(gòu)買高價(jià)房如果可以實(shí)現(xiàn)供需平衡,就不是泡沫。

  如何理解抑制房?jī)r(jià)

  既然不存在房地產(chǎn)泡沫,如何理解我國(guó)政府一再采取措施調(diào)控房?jī)r(jià)?我認(rèn)為,在某個(gè)時(shí)間段,例如2009年至2010年上半年,我國(guó)房?jī)r(jià)上漲確實(shí)過快,存在高房?jī)r(jià)、缺少對(duì)應(yīng)高品質(zhì)房地產(chǎn)、高價(jià)房供應(yīng)偏多等問題,其帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面效果已經(jīng)足以讓人聯(lián)想到美國(guó)、日本房地產(chǎn)泡沫的危機(jī),所以,我國(guó)政府由初期提出防止“房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”、“抑制過快上漲”,到后期才逐步加碼至目前的嚴(yán)厲水平。換句話說,政府有能力控制房?jī)r(jià)上漲,政府可以視經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長(zhǎng)水平高低進(jìn)行適時(shí)調(diào)整,可以打壓也可以適當(dāng)放緩打壓力度,達(dá)到調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于適當(dāng)水平的目的。至此,已經(jīng)不需要解釋我國(guó)經(jīng)濟(jì)2012年不會(huì)硬著陸的原因了,因?yàn)檎莆沼小皽囟日{(diào)控器”。此外房地產(chǎn)價(jià)格飛漲還會(huì)導(dǎo)致貧富差距拉大,從穩(wěn)定的政治需要出發(fā),適當(dāng)控制房?jī)r(jià)過快上漲和增加保障房供應(yīng)是雙管齊下解決問題的重要舉措。 

  近兩年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了嚴(yán)厲的政策調(diào)控,但是并未妨礙地方政府以地生財(cái)?shù)募みM(jìn)步伐。剛剛過去的2011年,土地出讓金收入已經(jīng)躥升至3.15萬(wàn)億元,而2009年這一數(shù)字為1.59萬(wàn)億,兩年內(nèi)賣地收入就實(shí)現(xiàn)了翻一番,如此高速增長(zhǎng)預(yù)示著地方政府賣地賺錢的沖動(dòng)已經(jīng)瀕臨失控。

  若把周期拉長(zhǎng),從1998年住房制度改革至今的13年,土地出讓收入總額累計(jì)高達(dá)12.75萬(wàn)億元,年均1萬(wàn)億的天量土地收入,讓地方政府的日子出奇的美好,同時(shí)中國(guó)土地市場(chǎng)也快速地實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)化和貨幣化。由此,各路利益團(tuán)體一片和諧——地方官員迷戀土地財(cái)政,開發(fā)商攫取泡沫紅利,投機(jī)人坐享套利差價(jià)。

  但這一切看起來欣欣向榮的背后,蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。目前,國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的地價(jià)都存在著嚴(yán)重高估,偏離真實(shí)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)在價(jià)值,是房?jī)r(jià)泡沫的最主要組成部分。同時(shí),土地資產(chǎn)是放在銀行的主要擔(dān)保抵押物,土地市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng),勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重沖擊銀行體系。

  過去13年的土地市場(chǎng)繁榮,與之伴隨著的是貨幣擴(kuò)張的突飛猛進(jìn),流動(dòng)性堆積起來了巨大的地產(chǎn)和房產(chǎn)泡沫,但高速貨幣擴(kuò)張正面臨嚴(yán)重危機(jī)。今年的廣義貨幣M2增速目標(biāo)已經(jīng)降至14%,貨幣投放量已經(jīng)高達(dá)85萬(wàn)億元,M2與GDP之比已經(jīng)嚴(yán)重失衡。同時(shí),低利率時(shí)代不會(huì)再維持太久,廉價(jià)資金堆積起來的繁榮隱含不少非理性因素。為了確保經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和健康增長(zhǎng),貨幣泡沫堆積速度必須慢下來,甚至走向另一面。

  如此一來,就難有更天量的貨幣,支撐急速膨脹的土地市場(chǎng)規(guī)模。最終中國(guó)土地市場(chǎng)有可能會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)性的收縮造成嚴(yán)重沖擊,而造成整個(gè)土地市場(chǎng)非理性繁榮的終結(jié),這一過程必然加劇銀行體系的風(fēng)險(xiǎn),危及地方財(cái)政安全。貨幣環(huán)境走向常態(tài)之日,即是土地市場(chǎng)土崩瓦解之時(shí)。正是因?yàn)楦咚僭鲩L(zhǎng)的土地市場(chǎng)繁榮注定了是難以為繼,并且一旦沙堆建立起來的泡沫坍塌,會(huì)帶來災(zāi)難性的后果,所以必須盡快結(jié)束高地價(jià)主導(dǎo)下的土地財(cái)政突進(jìn),讓市場(chǎng)漸漸恢復(fù)常態(tài)。

  不僅僅處于中長(zhǎng)期危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)考慮,土地市場(chǎng)的過度繁榮也帶來了不和諧因素。巨額土地收入去向成謎,很少看到詳細(xì)的流向報(bào)告,若不能將這些資金有效用于民生領(lǐng)域,勢(shì)必會(huì)滋生貪腐問題,同時(shí)嚴(yán)重挫傷民眾的感情,不利于社會(huì)穩(wěn)定。

  同時(shí),地方官員眼瞅著賣地的暴利,就設(shè)法不斷開發(fā)新增土地資源。近些年征地糾紛不斷,其根源即在此。近日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)的戶籍改革通知特別強(qiáng)調(diào),不能以戶籍改革為契機(jī),借城鎮(zhèn)化之名,強(qiáng)迫占用農(nóng)民土地,必須尊重農(nóng)民意愿,切實(shí)保障農(nóng)民合法權(quán)益。

  當(dāng)前,遠(yuǎn)至偏遠(yuǎn)的小縣城、小城鎮(zhèn),都在掀起一波聲勢(shì)浩大的地產(chǎn)開發(fā)浪潮,這其中嚴(yán)重侵害農(nóng)民利益、損害農(nóng)村經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的行為十分普遍。由于重復(fù)建設(shè)和政績(jī)工程現(xiàn)象突出,大量土地被浪費(fèi),確實(shí)影響到了農(nóng)林牧副漁等產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行。這只會(huì)帶來縮短農(nóng)產(chǎn)品(000061)價(jià)格周期,造成通脹上行壓力。

  告別土地財(cái)政到了必須穩(wěn)步推進(jìn)的時(shí)候,否則高地價(jià)之下,房地產(chǎn)再怎么調(diào)控,最終都只會(huì)白忙活一場(chǎng)。從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看,解決土地財(cái)政問題還有很長(zhǎng)的道路要走。除了分稅制改革需要提上日程以外,建立起比GDP考核體系更為合理的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)、通過發(fā)行地方債或開征物業(yè)稅,以改變地方政府的財(cái)政收入構(gòu)成、進(jìn)一步改革土地審批制度等問題都是必須同時(shí)進(jìn)行的重大議題。

  為今之計(jì),我們完全可以把地方政府當(dāng)成一個(gè)獨(dú)立的利益主體,通過嚴(yán)格的約束機(jī)制明確其通過權(quán)力獲得利益的邊界,重新設(shè)計(jì)地方政府權(quán)力和義務(wù)、激勵(lì)和約束的政策框架。土地市場(chǎng)不能再肆意生長(zhǎng)! 

  早春二月的中國(guó)樓市,許多“信號(hào)”和探測(cè)風(fēng)向的氫氣球值得玩味。

  春節(jié)上班伊始,先是蕪湖市推出“免稅、補(bǔ)錢、送戶口”的刺激樓市新政,奈何新政“短路”,2月1日人大通過,9日發(fā)文,10日批準(zhǔn)生效,12日即被叫停。這是繼廣東佛山之后,第二個(gè)籌劃樓市“再調(diào)控”而被緊急叫停的城市。

  蕪湖市釋放的這個(gè)試探樓市風(fēng)向的氣球剛一松手即被戳破,但仍有不罷休的繼續(xù)跟進(jìn)。上周,寧波市象山縣又悄然變通“限購(gòu)令”,只要一次性付款便可購(gòu)買多套房。

  從各地忽明忽暗對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“明緊暗松”、“變相松綁”情況看,在持續(xù)兩年多的“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景下,過度依賴土地財(cái)政的地方政府的承壓能力已到極限,深度博弈還在繼續(xù)。

  據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年的我國(guó)土地收入近3萬(wàn)億元,而2011年不足2萬(wàn)億元,今年元月,全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金收入比同期下降67%,其中住宅類用地下降74%。土地收入銳減,而政府對(duì)資金“剛需”的路徑依賴已欲罷不能,特別是信貸狂飆的年景,盲目舉債“剛需”今年面臨第一輪還債高峰。

  經(jīng)過去年的清理規(guī)范和壓縮,全國(guó)一萬(wàn)多個(gè)地方融資平臺(tái)的貸款余額尚有9萬(wàn)多億元,今年1/3要到期還本付息。發(fā)達(dá)地區(qū)的一家省級(jí)平臺(tái)公司的老總說,公司現(xiàn)在一天的利息就要360萬(wàn)元,一年光利息要12億元,而現(xiàn)金流只能維持公司日常運(yùn)行。一些地方開始以高利息向機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工集資,新一輪的展期、借新還舊的債務(wù)循環(huán)再次開始。土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻對(duì)地方財(cái)政收入的影響相對(duì)滯后,但最遲不過今年二季度,這個(gè)“深坑”將會(huì)清晰呈現(xiàn)。

  過度依賴土地財(cái)政暴飲暴食的地方政府,如今面對(duì)的是債務(wù)集中到期,清湯寡水的日子當(dāng)然難熬。于是一個(gè)個(gè)寄希望于對(duì)限控政策“適度預(yù)調(diào)微調(diào)”,半遮半擋,邊調(diào)邊看。中央政府則一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)定正確的調(diào)控方向不動(dòng)搖,促使房?jī)r(jià)回歸合理。

  雜音和小動(dòng)作混淆了市場(chǎng)預(yù)期,使人無所適從。而更大的風(fēng)險(xiǎn)在于,一些地方的“放氣球”將很快得到“左鄰右舍”的響應(yīng),讓當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控來之不易的既有局勢(shì)失控。用一位財(cái)政局長(zhǎng)的話說“地方政府做夢(mèng)都渴望房地產(chǎn)調(diào)控能松綁”。一粒小火星很快就會(huì)形成燎原之勢(shì),如果后續(xù)者密集跟進(jìn),倒逼調(diào)控政策改弦更張,重蹈過往數(shù)輪調(diào)控的覆轍,那么不僅政府的公信力會(huì)受損,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反抽,歷時(shí)數(shù)載的調(diào)控成果將毀于一旦。

  美國(guó)財(cái)政部駐華經(jīng)濟(jì)與金融特使David Dollar最近在一篇《關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅對(duì)中國(guó)的借鑒意義》的文章中說,從1998年到2006年的8年間,美國(guó)的房?jī)r(jià)翻了一番,8年內(nèi)住房按揭貸款增長(zhǎng)了150%,而同期國(guó)民收入和GDP的增長(zhǎng)卻沒有那么迅速,這比GDP的增長(zhǎng)速度快得多,房?jī)r(jià)的上漲超過了基本面,所以回過頭來看,是很糟糕的泡沫狀態(tài)。相比而言,中國(guó)的許多城市在過去十年中,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了十倍以上的漲幅,以至于連巴菲特都說“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在賭博,而且賭得很大,有一群人在大面積地豪賭”。

  當(dāng)房地產(chǎn)泡沫極度膨脹、市場(chǎng)機(jī)制全面失靈時(shí),管理者必須對(duì)經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定承擔(dān)責(zé)任,并果斷而及時(shí)地進(jìn)行調(diào)控。如果一味曖昧縱容,任由利益集團(tuán)張目,悲劇性的教訓(xùn)俯拾皆是。

  上世紀(jì)80年代,在日元升值狂潮中,日本財(cái)團(tuán)買光國(guó)內(nèi)的土地物業(yè),炒得沸反盈天后再“買世界”,最著名的案例是三菱地產(chǎn)購(gòu)買了美國(guó)的洛克菲勒環(huán)球中心,但進(jìn)入90年代后,隨著信貸緊縮和地價(jià)回落,日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅,日本人在最高價(jià)買入的洛克菲勒環(huán)球中心5年后在付出了逾6億美元的虧損后,再以半價(jià)轉(zhuǎn)讓給原房產(chǎn)所有人洛克菲勒財(cái)團(tuán)。一場(chǎng)游戲一場(chǎng)夢(mèng),日本全國(guó)為這種瘋狂付出了代價(jià),日本時(shí)代隨之結(jié)束。

  從1997年的亞洲金融危機(jī)到2007年的美國(guó)次貸危機(jī),從上世紀(jì)80年代的日本到眼下的美國(guó)和歐洲,歷史上很多金融危機(jī)的一個(gè)共同教訓(xùn)就是絆倒在房地產(chǎn)這個(gè)“硬石頭”上。政府過度舉債且債務(wù)的高度不透明、大批公共工程盲目上馬刺激地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)追著地鐵輕軌跑,加之金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度放縱和煽風(fēng)點(diǎn)火,烈火烹油,助長(zhǎng)泡沫膨脹和破滅。

  發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的教訓(xùn)說明,泡沫經(jīng)濟(jì)是一條不歸路。泡沫吹大了,所有的利益相關(guān)者都不希望泡沫破滅。這種全民非理性的“羊群效應(yīng)”和從眾心理,只會(huì)讓管理者左右搖擺、首鼠兩端,縱容繼續(xù)吹大泡沫直至最后的破滅。我們,能夠擺脫宿命嗎? 

  2012年無疑是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵的一年,市場(chǎng)已經(jīng)無法“對(duì)峙”,企業(yè)早筋疲力盡。有機(jī)構(gòu)公布的報(bào)告顯示,截至1月底,北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3006萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)約42%。這基本反映了全國(guó)性的趨勢(shì)。

  考慮到2009年房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地,今年會(huì)在大量庫(kù)存的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加可售面積。2011年中國(guó)新增46億平方米的新房建筑面積,是在融資困難與現(xiàn)金流緊張的背景下進(jìn)行開發(fā),所以,庫(kù)存日益上升的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今年幾乎很難繼續(xù)支撐下去。

  庫(kù)存的增加與調(diào)控有關(guān),政策設(shè)置了限購(gòu)門檻并制造了市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期,從而對(duì)需求造成了沖擊。但這一系列政策前提是,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過合理水平,投機(jī)性需求過高。因此,不管調(diào)控手段是否合理,防止價(jià)格失控并推進(jìn)需求結(jié)構(gòu)合理化無疑是一個(gè)正確的目標(biāo),這有助于鞏固金融安全。

  通過海外借款、發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品等融資手段,地產(chǎn)企業(yè)苦苦支撐而不愿降價(jià)促銷。正是這種堅(jiān)持,導(dǎo)致了目前全國(guó)地產(chǎn)庫(kù)存總量越來越高的局面。這意味著地產(chǎn)行業(yè)把地產(chǎn)調(diào)控的危局又推給了政府,庫(kù)存將不再是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),還對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生威脅,各地政府不得不尋求政策突破來挽救本地經(jīng)濟(jì)。

  蕪湖市政府打響了救市第一槍,這構(gòu)成了對(duì)全局性的地產(chǎn)調(diào)控政策的挑戰(zhàn),如果越來越多的地方政府加入救市行列,那么房地產(chǎn)調(diào)控政策有半途而廢的可能。

  在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下,“變相救市”是非常錯(cuò)誤的決定,它會(huì)延續(xù)目前市場(chǎng)對(duì)峙的趨勢(shì),讓更多的企業(yè)心存僥幸,拒絕降價(jià)消化庫(kù)存,從而讓市場(chǎng)復(fù)雜化:企業(yè)可能會(huì)投入更多的資金成本維持現(xiàn)狀,從而惡化其負(fù)債規(guī)模;公眾對(duì)政策的信任將會(huì)遭到破壞,但由于缺乏寬松的貨幣政策,各種需求并不必然會(huì)涌現(xiàn)市場(chǎng)。這意味著,這將加大此次調(diào)控所帶來的社會(huì)成本,并將整體經(jīng)濟(jì)置于更加危險(xiǎn)的局勢(shì)之中。

  事實(shí)上,如果政府不出手相救,市場(chǎng)會(huì)尋找到解決辦法,比如企業(yè)降價(jià)促銷來摸索市場(chǎng)可接受的價(jià)格水平,而有購(gòu)房需求的居民則會(huì)慢慢認(rèn)可不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅下降的可能,從而降低預(yù)期。一旦出手干預(yù),則會(huì)打亂這個(gè)持續(xù)兩年才形成的市場(chǎng)供需“對(duì)接”,導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。

  長(zhǎng)期以來,房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用被夸大了,與其說是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),不如說是地方政府的收入支柱產(chǎn)業(yè)更接近真相。目前庫(kù)存積壓的現(xiàn)象與2008年極為相似,同時(shí)伴隨地產(chǎn)投資開發(fā)大幅下降,但當(dāng)年對(duì)全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速并沒有形成難以想象的壓力。非常明顯的是,它對(duì)政府的收入產(chǎn)生了重要影響。

  地產(chǎn)泡沫:社會(huì)不可承受之重

  因此,所謂房?jī)r(jià)下跌影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全的說法只是開發(fā)商與地方政府兩個(gè)相關(guān)利益者的恐嚇,而不存在明顯的相關(guān)性。事實(shí)上,中國(guó)地產(chǎn)泡沫不是價(jià)格泡沫,而是數(shù)量泡沫,這主要體現(xiàn)在二三線城市“空置率”過高,這不僅體現(xiàn)在企業(yè)庫(kù)存,更表明住房投資比例過大。如果地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,會(huì)吸引更多投資者涌入,推高房?jī)r(jià)與空置率,讓經(jīng)濟(jì)陷入一個(gè)巨大的泡沫之中。

  只有降低價(jià)格,滿足剛性需求,讓那些投資者(或投機(jī)者)不再涌入,才可以阻止這場(chǎng)泡沫持續(xù)下去。由于太多權(quán)貴或富人擁有過多的住房,目前放松調(diào)控可能導(dǎo)致那些精明的或更清楚未來趨勢(shì)的投資者拋售套現(xiàn),從而讓購(gòu)買力較弱的剛需客戶為高房?jī)r(jià)埋單。因此,目前放松調(diào)控簡(jiǎn)直是一場(chǎng)災(zāi)難。

  房?jī)r(jià)下跌意味著地方政府無法繼續(xù)通過土地和稅收在居民那里吸取更多財(cái)富。眾所周知的是,地方政府在房地產(chǎn)價(jià)格成本中占據(jù)最大部分,他們將這部分收入繼續(xù)投資基礎(chǔ)建設(shè),促進(jìn)了通脹。如果房?jī)r(jià)下跌,意味著政府拿走居民的減少了,這會(huì)提高居民其他方面的支付能力,這也是中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需政策所樂見的結(jié)果。

  中國(guó)政府也正在調(diào)整政策,引導(dǎo)那些幾乎都不會(huì)選擇回到農(nóng)村的新生代農(nóng)民工融入城市,阻礙他們“城市化”的門檻主要不是身份或基于戶籍的公共服務(wù),而是房?jī)r(jià),他們沒有能力在城市置產(chǎn)落戶。因此,房?jī)r(jià)不僅僅是“城市問題”,還是中國(guó)人口“城市化”的問題,考慮到這一群體的巨大規(guī)模,這事關(guān)社會(huì)未來的穩(wěn)定與發(fā)展。

  中國(guó)政府不應(yīng)該繼續(xù)在地產(chǎn)行業(yè)中吸收過多的民間財(cái)富,過高的房?jī)r(jià)不僅影響到了經(jīng)濟(jì)安全,還制造了巨大的社會(huì)矛盾,并讓國(guó)家的未來陷入暗淡。無論如何,中國(guó)社會(huì)都已經(jīng)無法承受這個(gè)人造“泡沫”。 

  無論是宋衛(wèi)平,還是原杭州市委書記王國(guó)平都遭到我猛烈地批評(píng)。哪有一個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)人,炒買炒賣土地的?2009年和2010年,宋衛(wèi)平一個(gè)勁的舉牌當(dāng)?shù)赝,我?dāng)時(shí)就認(rèn)為,除了央企,現(xiàn)在的舉牌人以后都會(huì)跳樓。但愿不要被我言中。

  第三次土改。

  炒賣土地的后果,是動(dòng)搖國(guó)本。歷史地看,毛澤東、鄧小平二位在經(jīng)濟(jì)上的功勛都是發(fā)動(dòng)土改。

  毛澤東的土改,是中國(guó)歷史上的第一次土改,提出的口號(hào)是:打土豪分田地。這固然是一句政治口號(hào),但對(duì)當(dāng)時(shí)來說,在經(jīng)濟(jì)上來講重新配置了土地資源,理順了生產(chǎn)關(guān)系,釋放了一部分生產(chǎn)力。毛澤東的對(duì)錯(cuò)在執(zhí)政黨內(nèi)有定論,在歷史上大家都在評(píng)說,不是本文所要闡述的。僅僅從土改來說,毛澤東的做法在當(dāng)時(shí)推動(dòng)了歷史的進(jìn)步。遺憾的是,后來的人民公社,違背了原來的土改的初衷,重新將土地公有,因此,阻礙了生產(chǎn)力的發(fā)展,也給中國(guó)社會(huì)造成了災(zāi)難。

  鄧小平的土改,是中國(guó)歷史上的第二次土改,提出的口號(hào)是:包田到戶。文革中,劉少奇和鄧小平就提出“三自一包”,就嘗試開始土改,但是,不幸夭折。劉少奇慘死河南,鄧小平被江西人民保護(hù)起來,免遭罹難。改革開放的初始,四川的紫陽(yáng)高照,安徽的鵬程萬(wàn)里,都是源自對(duì)土地的改革,同樣是重新配置土地資源,解放生產(chǎn)力。

  我們已經(jīng)到了第三次開展土地改革的時(shí)候了,這個(gè)歷史的重任就要落到下一屆中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人的肩上。第三次土改能否成功將決定中國(guó)歷史的進(jìn)程。我相信,歷史一定會(huì)往前走,不會(huì)再往后退,因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在已經(jīng)退無可退。那么,第三次土改我們將選擇什么?

  一是為農(nóng)民確權(quán)。法律上必須明確,農(nóng)民的耕地和宅基地、山林和水面為農(nóng)民自己所有,任何私人、企業(yè)和政府組織未經(jīng)農(nóng)民本人同意,絕對(duì)不允許任何形式的征用。

  二是在城市與之對(duì)應(yīng)的是,取消70年的產(chǎn)權(quán),減少交易稅費(fèi),增收資源稅。一戶家庭只允許一套住宅可以免征,其他任何形式的住宅都要征收資源稅,稅率不同而已,也就是嚴(yán)格意義上的房產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅的前提是,打擊開發(fā)商的囤地行為,堅(jiān)決無償收回閑置土地。不打擊囤地,就無法開征房產(chǎn)稅。

  我想政府真的想江山永固,這一步肯定會(huì)做。也只有這樣,才能推動(dòng)歷史的進(jìn)步,才能調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系,才能更大的釋放生產(chǎn)力。但是,這樣一來,囤地囤房的人就會(huì)遭到滅頂之災(zāi)。

  如何看懂開發(fā)商的年報(bào)。

  2011年萬(wàn)科全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米,銷售金額1215.4億元,同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%。以往每年,萬(wàn)科年報(bào)顯示的都是銷售金額增幅高于銷售面積增幅大約10%,現(xiàn)在反而低于7.4%。這只能說明萬(wàn)科去年房?jī)r(jià)整體下降了7.4%,考慮到去年萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬(wàn)平方米,銷售金額656.5億元,同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%,銷售金額比銷售面積增長(zhǎng)1.9%,那么,僅僅只是下半年開始降價(jià),綜合降價(jià)幅度超過20%。

  同樣的道理,再看看其他的開發(fā)商,降幅更大。我就不一一列舉。

  再來看看宋衛(wèi)平。

  在以上兩個(gè)背景下來看看宋衛(wèi)平,無論是短期還是長(zhǎng)期,他早已資不抵債,實(shí)際上已經(jīng)破產(chǎn)。像他這樣的開發(fā)商在日本泡沫破滅時(shí)比比皆是,中國(guó)也不會(huì)少。只不過中國(guó)的很多開發(fā)商還在做夢(mèng),認(rèn)為政府還會(huì)救開發(fā)商,甚至?xí)?008年9月一樣,所以,正在舉債維持開支。事實(shí)上,根本就不可能。中央金融工作會(huì)議已經(jīng)定調(diào),2012年,M2不會(huì)超過14%,新增貸款為8萬(wàn)億。溫家寶指出,有保有壓。保什么?保中小企業(yè);壓什么?壓房地產(chǎn)貸款。這是明擺的事。至于中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)“調(diào)控房?jī)r(jià)是國(guó)家意志”的意義,我本人了然于胸,我相信絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家心里也很清楚,把題點(diǎn)破就沒什么意義了。

  悲劇人生。泡沫其實(shí)已經(jīng)破滅,只不過身在其中之人,還存有幻想而已。

   在當(dāng)下樓市兵荒馬亂的敏感時(shí)期,陳寶存用“白銀三十年”來概括房地產(chǎn)未來的走勢(shì)。而談及眼下的“拐點(diǎn)論”,陳寶存認(rèn)為“有點(diǎn)危言聳聽”,因?yàn)椤艾F(xiàn)在的市場(chǎng)不是真正的市場(chǎng),是政策重壓尤其限購(gòu)限貸雙重壓力下的影響。真正的拐點(diǎn),還遠(yuǎn)未到來。”

  陳寶存:全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng);亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng);全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng);豪宅研究院副院長(zhǎng)。全國(guó)地產(chǎn)知名專家和評(píng)論人。

  作為樓市春天派掌門人,陳寶存向來以“平實(shí)文字寫地產(chǎn)真相”活躍在公眾視野中。在當(dāng)下樓市兵荒馬亂的敏感時(shí)期,他用“白銀三十年”來概括房地產(chǎn)未來的走勢(shì),“房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了,我說白銀三十年開始,還有青銅五十年,黑鐵一百二十年,只要有人類就會(huì)有房地產(chǎn)的需求!

  無論贊同或排斥他的觀點(diǎn),無可否認(rèn)的是,陳寶存是一個(gè)很好的交談對(duì)象,他對(duì)房地產(chǎn)看好的堅(jiān)持和追尋地產(chǎn)真相的努力,讓人肅然起敬。不同于任志強(qiáng)的“大嘴”麻辣風(fēng)格,陳寶存給自己加了一味孜然,“加點(diǎn)孜然中和一下麻辣,提醒自己不要去走極端,這樣挺好。”事實(shí)上,這樣確實(shí)還不錯(cuò)。

  關(guān)于樓市走勢(shì)——

  房地產(chǎn)白銀三十年

  大武漢地產(chǎn):您堅(jiān)持認(rèn)為樓市沒有泡沫,以房地產(chǎn)市場(chǎng)50年的欠債為依據(jù),可否詳細(xì)解答一下?

  陳寶存:樓市沒有泡沫,這不光是我說的,包括很多了解房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的人士都這么認(rèn)為。房地產(chǎn)如果是一個(gè)球,那就是一個(gè)鐵球,根本不存在泡沫破裂的情況。

  咱們國(guó)家從1949年開始土地改革,實(shí)際上中國(guó)所有的老百姓都有土地有房。建國(guó)開始的前40年,中國(guó)基本上在做工業(yè)化,從一盤散沙的農(nóng)業(yè)大國(guó)變成一個(gè)工業(yè)化國(guó)家的局面,這個(gè)時(shí)間段根本沒考慮住房問題。改革開放開始,人們逐漸有錢了,而且錢越來越多,一直到1998年才開始房地產(chǎn)市場(chǎng)化的改革。改革開放1978—1998這個(gè)中間,居住是改善了很多,但相對(duì)來講,面還是比較窄。比如城市的福利分房,這個(gè)根本就不是工廠能夠做到的,機(jī)關(guān)行政事業(yè)單位能夠做到的又有多少呢?

  1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革,但真正開始是2003年,不到十年的發(fā)展歷程,補(bǔ)的是50年的欠債。再就是前期有過大規(guī)模的福利分房,還有土地改革,實(shí)際上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率農(nóng)村占93%多,城市88.2%,水平相對(duì)比較低的。房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化大規(guī)模拆遷,給居民回遷房、拆遷房,給現(xiàn)金或房子的補(bǔ)償,城市居民并不缺房,而且很多居民都有三五套房。

  實(shí)際上真正消費(fèi)商品房市場(chǎng)的,通過市場(chǎng)渠道買房的就是富裕人群,原來給的房子太小,出現(xiàn)了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設(shè)做了很大的貢獻(xiàn),這部分人應(yīng)該絕對(duì)是中國(guó)城市建設(shè)的功臣,直接推動(dòng)了中國(guó)城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣,才能保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進(jìn)行,真正保證保障房的實(shí)現(xiàn)。

  大武漢地產(chǎn):在目前樓市成交慘淡的狀況下,您認(rèn)為未來發(fā)展的趨勢(shì)怎樣的?

  陳寶存:整體的中國(guó)樓市,我認(rèn)為還有三十年的高速增長(zhǎng)時(shí)期,還有“白銀三十年”。我一直有一句話,房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了,我說白銀三十年開始,還有青銅五十年,黑鐵一百二十年,只要有人類就會(huì)有房地產(chǎn)的需求。

  但現(xiàn)在成交慘淡,這種情況是錯(cuò)誤的政策壓力下的表現(xiàn),跟2008年的情況一樣的,2008年的壓制造成2009年的暴漲,那么今年的成交慘淡,依然會(huì)造成未來兩年房?jī)r(jià)的暴漲。而新的土地拆遷條例造成城市的土地越來越拆不動(dòng),拆遷的成本超過增長(zhǎng)的部分,大規(guī)模的拆遷成本和開發(fā)成本不可能下降。住宅、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有很大空間,這是政府也左右不了的。 

  大武漢地產(chǎn):最近您有了一個(gè)新的身份——豪宅研究院副院長(zhǎng),您認(rèn)為豪宅是未來城市發(fā)展趨勢(shì),但據(jù)了解,今年下半年豪宅和別墅市場(chǎng)成交都很低落,您如何看待眼下的這些現(xiàn)象?

  陳寶存:2003年,我做房企銷售副總裁,告訴我的銷售人員:住房改善升級(jí)的意思是,原來住60的,想換150,住150,想換300的,住300的,想換獨(dú)棟。所以,現(xiàn)在我擔(dān)任豪宅通網(wǎng)的總編輯,豪宅研究院的副院長(zhǎng)。

  1997年我有單位的福利分房,2002年自購(gòu)了155平米的大房,2006年我們一家住上248平燕莎商圈的豪宅。從我自身,就可以看出購(gòu)房者消費(fèi)心理的轉(zhuǎn)變。另一方面,市中心土地日益稀缺,土地成本提高也是規(guī)律,所以,豪宅必然是未來城市的發(fā)展趨勢(shì)。關(guān)于豪宅的定義,主要是以價(jià)格論、品質(zhì)論,低容積率,毛坯是看不出來是否豪宅的。面積上一般在250—350之間。

  目前出現(xiàn)豪宅和別墅賣不動(dòng)的情況,也是階段性的壓力,而且一般郊區(qū)的豪宅建筑成本低,慢慢賣慢慢賺,若一下賣完了就沒得賺了。我們這個(gè)豪宅研究院,主要致力于研究豪宅品質(zhì)與發(fā)展,推進(jìn)中國(guó)豪宅發(fā)展的進(jìn)程。

  大武漢地產(chǎn):您說商品房自產(chǎn)生之日起,就與普通人群的工資脫鉤。這個(gè)我們聽起來挺泄氣的,就沒有工薪階層的活路了嗎?

  陳寶存:我一直都說,從最初開始,商品房就跟普通人的工資脫鉤,因?yàn)橛写笠?guī)模的拆遷改造、補(bǔ)償收入,根本就沒有就算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢,住的房子價(jià)值上千萬(wàn)。很多的舊城改造都算到了保障房里去,這是不對(duì)的,這種保障房實(shí)際上就是商品房。

  工薪階層可以先從市區(qū)中心的二手舊房買起,有條件了,二手房出租,替你還大房的月供;蛘35歲以后去買房,奮斗到我這個(gè)年紀(jì),什么都有了,F(xiàn)在是不理性需求,造成了供需的嚴(yán)重失衡。四億80、90后都想買房,而且都想到京滬買房本身就是癡人說夢(mèng)。按自己的能力擁有安心的家就夠了,所謂安居才樂業(yè)。

  關(guān)于開發(fā)商——

  開發(fā)商現(xiàn)在肯定“不差錢”

  大武漢地產(chǎn):在目前的形勢(shì)下,最近少有開發(fā)商談房地產(chǎn)的新模式。您說您看到的新模式是融資集資,這個(gè)能詳細(xì)解答一下嗎?在限購(gòu)限貸和銀根緊縮的大環(huán)境、以及不斷涌現(xiàn)的開發(fā)商跑路傳聞下,融資似乎很難實(shí)現(xiàn)?

  陳寶存:目前的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境不是很看好,現(xiàn)在開發(fā)模式不是重點(diǎn),資金的融資集資模式才是關(guān)鍵。

  開發(fā)商跑路我是這么理解的,這里所說的開發(fā)商其實(shí)已轉(zhuǎn)為投資商,因?yàn)檎嬲拈_發(fā)商他不會(huì)跑路,他手里有項(xiàng)目在,可以拿去融資。投資商手中掌握大筆資金但是又沒處可投,這種投資商肯定要跑路的。這種情況的出現(xiàn),并不會(huì)改變房地產(chǎn)融資的模式。

  一般的大企業(yè)、央企以及上市公司,它有自己的融資渠道,海外資金也在追它。比如萬(wàn)科在北京聯(lián)合央企國(guó)企拿地,壓縮風(fēng)險(xiǎn),它在資金上根本沒有問題。所以說,現(xiàn)在是養(yǎng)大鱷的時(shí)代,大鱷是不缺錢的,而且銀行也傍大款,追著大企業(yè)走。

  但是中小企業(yè)呢,從2003年以來,都沒有過寬松的信貸環(huán)境。不是政策寬松它就寬松了,再寬松的時(shí)候都沒有把中小企業(yè)做上帝。中小企業(yè)更多的是采用民間融資這種模式,而且一般的房地產(chǎn)公司是不會(huì)去借高利貸的,房地產(chǎn)行業(yè)根本接受不了過高利息,所以中小企業(yè)不存在很大的問題。一般人認(rèn)為中小企業(yè)借高利貸,那都是誤解。因?yàn)槲椰F(xiàn)在也做投融資,我能夠接受的利息都在20%以內(nèi)。而且項(xiàng)目公司融資很少,時(shí)間很短。所以很多解讀都是錯(cuò)誤的。

 

  大武漢地產(chǎn):開發(fā)商真的“很差錢”,到了危急的時(shí)刻么?

  陳寶存:中國(guó)樓市,嚴(yán)峻時(shí)刻應(yīng)該在看到人類即將消失的時(shí)刻。

  開發(fā)商現(xiàn)在肯定“不差錢”。剛才我也說了,大型房企都是被資金追著在。前不久,中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合新浪做了一個(gè)調(diào)查顯示,前三季度大企業(yè)都比去年同期高度增長(zhǎng),像萬(wàn)科前三季度銷量已經(jīng)基本上達(dá)到去年全年的水平,所以他們根本不缺錢,并且在拿地、開發(fā)幅度上面基本都控制了。說開發(fā)商很缺錢的人,根本就不了解企業(yè)運(yùn)作的規(guī)律,純屬瞎說。

  中小企業(yè)更不差錢,它完完全全可以把企業(yè)賣掉,大不了把項(xiàng)目賣掉。不存在差錢這種情況。但對(duì)于目前這種時(shí)間段,比如萬(wàn)科,還想賣點(diǎn)低價(jià)房,回籠資金去買點(diǎn)地,這種壓力是有的,但是生存的壓力都沒有。說差錢是太籠統(tǒng)的說法,而且根本就不是實(shí)際的情況。在一個(gè)歷史上銷售情況最好的年景,哪兒來的差錢?我不懂。

  關(guān)于賭局——

  明年的賭局,我穩(wěn)贏

  大武漢地產(chǎn):一年前的這個(gè)時(shí)候,您和獨(dú)立財(cái)經(jīng)觀察家侯寧掀起了一場(chǎng)北京五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)跌50%賭局的賭局。目前有沒有關(guān)于這一賭局的最新進(jìn)展和論斷?一年后的今天,您又以什么樣的心情來看待當(dāng)時(shí)的那一輪賭局?

  陳寶存:11月7日,我在微博上發(fā)了這么一段話:作為中國(guó)最希望房?jī)r(jià)大跌的樓市春天派掌門人,對(duì)2012年11月13日結(jié)束的陳寶存、侯寧賭局表明我的觀點(diǎn):我真希望我輸給侯寧,我愿意輸1萬(wàn)(鳳凰一虎一席談胡一虎年初逼著我和侯寧進(jìn)行的2011年賭局,他說北京五環(huán)內(nèi)要降25%,我說北京五環(huán)內(nèi)今年的跟去年增長(zhǎng)的情況持平)+加上2010年11月13日賭的2.5萬(wàn)=3.5萬(wàn),換來北京五環(huán)內(nèi)下跌一半的房子!我希望我能用一半的價(jià)錢,買下侯寧的房子。

  這個(gè)賭局在當(dāng)下越發(fā)引起關(guān)注和吸引力,因?yàn)閼夷钐唷,F(xiàn)在有很多人相信侯寧要?jiǎng)俚,但是我知道侯寧一定贏不了。因?yàn)樗屹的恰恰是北京五環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià),從區(qū)域上來說他就勝不了。從小賭局上來說,他就錯(cuò)了。從大的趨勢(shì)上,我一直認(rèn)為,整個(gè)樓市的局勢(shì)不可能下跌。剛才我評(píng)論溫總理在俄羅斯的講話,如果說要房?jī)r(jià)下跌,跌至北京普通老百姓能夠接受的水平,前提有幾點(diǎn):一是保障房不想干了;第二,以后拆遷不給補(bǔ)償了;第三,水泥鋼材計(jì)劃了;第四,農(nóng)民工干活不給錢了;第五,不收稅了也不收費(fèi)了。應(yīng)該說這幾句話帶著氣兒的。要讓房?jī)r(jià)下降到普通老百姓能夠接受的水平,那北京房?jī)r(jià)就該下降到一潘,可能不可能?所以說這種話是不負(fù)責(zé)任的。

  現(xiàn)在的輿論,整體在傳達(dá)一種錯(cuò)誤的東西,越傳越錯(cuò)。我想明年這個(gè)賭局將會(huì)引起更大的關(guān)注。在明年賭局的前后,可能會(huì)有大量的炒作。當(dāng)然,這并不是我和侯寧想要去炒作,媒體不自覺都會(huì)去關(guān)注。侯寧輸是肯定的,但這種輸對(duì)他而言已經(jīng)贏了,關(guān)注度已經(jīng)達(dá)到了,呵呵。所以明年的賭局,我穩(wěn)贏,是肯定的。

  關(guān)于拐點(diǎn)和調(diào)控——

  樓盤下跌只是個(gè)案和階段性、區(qū)域性的

  大武漢地產(chǎn):眼下很多專家都在預(yù)測(cè),說四季度拐點(diǎn)來了,不要奢望調(diào)控松動(dòng),而不斷出現(xiàn)的樓盤降價(jià)新聞似乎也在印證著拐點(diǎn)將至,您怎么看?您認(rèn)為政府的政策會(huì)松動(dòng)么?

  陳寶存:現(xiàn)在預(yù)測(cè)樓市拐點(diǎn)有點(diǎn)危言聳聽,目前的狀況跟2008年的王石拐點(diǎn)論有相似之處。樓盤下跌只是個(gè)案和階段性、區(qū)域性的。像深圳、浙江、上海、北京的通州等區(qū)域是有下跌,但真正的下降并未到來。目前都是邊遠(yuǎn)區(qū)域微小的漲跌,主城區(qū)的下降不明顯。浙江的中小企業(yè)制造業(yè)危機(jī)和信貸危機(jī),對(duì)滬杭市場(chǎng)信心有影響,所以在浙江、江蘇、上海、杭州等以投資需求為主的人群,有房?jī)r(jià)下調(diào)的擔(dān)心。

  現(xiàn)在的市場(chǎng)不是真正的市場(chǎng),是政策重壓尤其限購(gòu)限貸雙重壓力下的影響。至于其他二三線城市有好多說是限購(gòu),實(shí)際上并沒有限購(gòu),主要還在于限貸的壓力。實(shí)際上進(jìn)入第四季度,銀行放貸的壓力開始增大。因?yàn)榍懊鎵旱奶,銀行的錢都貸不出去,所以我預(yù)計(jì)第四季度以及明年一、二季度信貸的總規(guī)模會(huì)寬松,F(xiàn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情勢(shì)以及整個(gè)局面堪憂,明年一二季度在信貸總量一定的情況下,信貸的門檻不會(huì)特別嚴(yán)格,第四季度口頭上不會(huì)松動(dòng),實(shí)際上會(huì)以各種形式來松動(dòng)。

  剛剛我也評(píng)論了溫總理在俄羅斯的那個(gè)講話,一直以來,溫總理都是說合理調(diào)整價(jià)格,就是沒說鳳凰編輯理解的什么“下調(diào)”房?jī)r(jià)!一些媒體和專家,根本不了解行業(yè)發(fā)展規(guī)律而亂下判斷,存在太多錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),誤導(dǎo)公眾。

  大武漢地產(chǎn):您一直在批判調(diào)控,認(rèn)為九年調(diào)控實(shí)際上開了一個(gè)歷史性的國(guó)內(nèi)玩笑,對(duì)此也有相應(yīng)的觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)來支撐,您這么肯定地指出政府的錯(cuò)誤,有沒有相關(guān)部門“約談”您?發(fā)表類似的言論會(huì)不會(huì)有一些顧慮呢?

  陳寶存:確實(shí),我是屬于調(diào)門比較高比較大的,而且現(xiàn)在調(diào)門越炒越高,但沒有人約談我。因?yàn)槲乙恢痹谡f的是市場(chǎng)真相,這些真相老百姓可能不明白,實(shí)際上業(yè)內(nèi)的很多專家和部委的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都是清楚的。我堅(jiān)持說房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律和行業(yè)真相,沒有什么可顧慮的。不同于任總的麻辣風(fēng)味,我認(rèn)為自己是孜然加麻辣,加點(diǎn)孜然中和一下麻辣,提醒自己不要去走極端,這樣挺好。 

  近日著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授在一場(chǎng)高端講座上圍繞當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)問題,對(duì)2011年我國(guó)經(jīng)濟(jì)何去何從,作出了獨(dú)特的見解。

  郎咸平講,我們過去的一個(gè)重大失誤,在于將中國(guó)定位于一個(gè)制造業(yè)大國(guó),由此,將與制造環(huán)節(jié)無關(guān)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購(gòu)、物流運(yùn)輸、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營(yíng)、終端零售六大環(huán)節(jié)拱手讓給歐美。這樣做的一個(gè)惡果,是我們的企業(yè)喪失了定價(jià)權(quán),而一件產(chǎn)品90%多的利潤(rùn)都被這個(gè)環(huán)節(jié)掌控,制造這個(gè)環(huán)節(jié)只有不到10%的利潤(rùn)可拿。中美之間關(guān)于人民幣匯率的爭(zhēng)議,實(shí)際上也是一種定價(jià)權(quán)之爭(zhēng)。美國(guó)希望能夠控制人民幣的價(jià)值。近來,隨著高盛進(jìn)入中國(guó),美國(guó)甚至啟動(dòng)了對(duì)于中國(guó)的第三場(chǎng)定價(jià)權(quán)戰(zhàn)爭(zhēng):他們希望能夠控制中國(guó)的股市。去年,高盛曾牛刀小試,導(dǎo)致中國(guó)的H股大跌。這給中國(guó)的投資者帶來更大的風(fēng)險(xiǎn),F(xiàn)行勞工政策未能追求企業(yè)和勞工雙贏。

  郎咸平認(rèn)為,正因?yàn)槠髽I(yè)缺乏定價(jià)權(quán),作為制造商品的加工企業(yè)員工薪水“10年維持不變”。不是企業(yè)不想給自己的員工加薪,而是因?yàn)樗麄儧]有更多的利潤(rùn)拿出來提高員工的福利。而政府作出的應(yīng)對(duì)方案也欠周全。比如普遍提高最低工資標(biāo)準(zhǔn),使得湖北的最低工資標(biāo)準(zhǔn)只比江蘇低5%,一個(gè)湖北的工人愿意為了這5%而跑到江蘇打工嗎?現(xiàn)行勞工政策的一個(gè)誤判在于,不是追求企業(yè)和勞工的雙贏,而是打擊企業(yè)。比如勞動(dòng)合同法規(guī)定員工可以炒老板,老板炒員工不行,讓企業(yè)負(fù)擔(dān)政府所有錯(cuò)誤決策的成本,這使1/3的制造業(yè)陷入困境。現(xiàn)在推行的“工資協(xié)商制度”,規(guī)定只要有20%的工人有協(xié)商意圖,資方必須與其協(xié)商,否則當(dāng)場(chǎng)罰款20萬(wàn)元。土地出讓金拿出1/3可以解決老百姓“三座大山”。

  郎咸平稱,今天中國(guó)絕大部分產(chǎn)能嚴(yán)重過剩,只剩下最后一個(gè)產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁需求,那就是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。近年政府出臺(tái)了一系列政策打壓樓價(jià)。許多人關(guān)心這種打壓是否有效果。如果換一個(gè)角度考慮:要是打壓成功了,房?jī)r(jià)降下來了,會(huì)是什么樣的情況?那就是中國(guó)完了!中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在好比是一座火山,政府的打壓即是試圖把這個(gè)火山壓住。如果強(qiáng)制壓住了,熔巖不會(huì)自動(dòng)消失,一定會(huì)從巖層中更為薄弱的環(huán)節(jié)漏出來,其后果是:惡性通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)再次探底,甚至引發(fā)火山爆發(fā),最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)畫上句號(hào)。讓房?jī)r(jià)上漲,老百姓住房怎么辦?新加坡的做法是一個(gè)樣板,即政府加強(qiáng)保障房的建設(shè),以一個(gè)繁榮的商品房市場(chǎng)來構(gòu)建保障房的基礎(chǔ)。2010年政府土地出讓金2.7萬(wàn)億,拿出10%建保障性住房,2700億可以建設(shè)2億平方米,10年20億平方米足足夠2億人居住,如果從土地出讓金拿出6000億可人人看病不要錢,再拿出1000億可人人上學(xué)不要錢,所以從土地出讓金拿出1/3,可以解決老百姓住房、看病、上學(xué)“三座大山”。企業(yè)擁有更大的彈性才能應(yīng)對(duì)危機(jī)。

  郎咸平指出,要想成功應(yīng)對(duì)危機(jī),必須具備兩個(gè)條件:其一是比其他人更早意識(shí)到危機(jī)的到來;其二,也是更重要的,是企業(yè)要擁有更大的彈性。

  比如李嘉誠(chéng)。他在2008年金融危機(jī)到來之前就清償了自己的債務(wù),降低負(fù)債比例,然后出售了一些股權(quán),讓手中保有大量的現(xiàn)金。在金融危機(jī)到來后,他又宣布停止所有的投資。這樣下來,李嘉誠(chéng)大概持有220億美元的現(xiàn)金,那么這220億美元當(dāng)中,70%左右是以現(xiàn)金形式所保有,另外30%是以國(guó)債方式所保有,所以非常具有流動(dòng)性。此后,在所有人都無力投資時(shí),李嘉誠(chéng)抓住機(jī)會(huì),在上海做了一筆投資,賺了一大筆錢。

  現(xiàn)在看起來,我是非常感到中國(guó)政府的偉大,偉大到了把全球樓市炒家全部套了進(jìn)來。小到P民,大到全國(guó)聞名的所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授也被套了進(jìn)來,弄的郎教授十分不開心,走到哪里都罵中國(guó)政府,并且,把我罵中國(guó)政府的觀點(diǎn)嫁接到他的演講里。不過,開心的是,他在房?jī)r(jià)最高時(shí),花了一千萬(wàn)在上海買了一套房子,現(xiàn)在,起碼縮水200萬(wàn),相當(dāng)于郎教授14場(chǎng)演講費(fèi)白拿了。明年這個(gè)時(shí)候,那種偽豪宅還會(huì)縮水更多。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)家在炒股炒樓上,從來就沒有成功的先例。我常常想經(jīng)濟(jì)學(xué)家、世界銀行副行長(zhǎng)林毅夫當(dāng)年苦勸自己的堂弟,不要去日本炒樓。他堂弟不聽,坐飛機(jī)從臺(tái)北趕到東京,買了一套房子,花了5億日元,結(jié)果一年后,賣出去只值1億日元。這樣的笑話,在明年這個(gè)時(shí)候在中國(guó)到處都是。香港著名樓市炒家羅生今年初自殺于東莞一家酒店,就因?yàn)槌礃琴Y金鏈斷裂,生前曾經(jīng)與多位影視明星有染,可見炒樓發(fā)財(cái)確有其事,只是不能善終。

  上海的天氣也漸漸的冷了。盡管上海市政府有意托市,想在冬天燒一把火,但是,心有余而力不足。上海市嘉定新城原來賣25000元的房子,開始降至17000元馬上放大成交量,上海市政府說不行,降20%要報(bào)政府備案,結(jié)果價(jià)格跑到20000元上方,可惜的是,房子也沒有人買了。溫州人在上海拋盤,很多650萬(wàn)的豪宅,掛牌500萬(wàn)往外賣,也沒有人接盤。

  在海南三亞,曾經(jīng)被炒到6萬(wàn)元一平方米的海邊公寓,現(xiàn)在2萬(wàn)元也無人問津。溫州、義務(wù)、長(zhǎng)沙、南京、成都、合肥,鄂爾多斯(600295)的康巴什、天津的濱海新區(qū)、南昌的紅谷灘,曾經(jīng)炙手可熱,現(xiàn)在冷僻朝陽(yáng)。更有全國(guó)許多縣城,把農(nóng)民趕上樓,強(qiáng)行拆遷,毀壞耕田,破壞山林,一股腦的來開發(fā)房地產(chǎn),現(xiàn)在工地已經(jīng)停工。

  人們很奇怪,中國(guó)人那么有錢,那么現(xiàn)在的錢去了哪里?一個(gè)主要原因,原來大量樓市資金來自銀行貸款,不是城市居民購(gòu)買力形成的市場(chǎng),現(xiàn)在銀行支持不住,不敢給房地產(chǎn)貸款了,整個(gè)資金鏈一下斷裂。樓市是資金十分密集的市場(chǎng),缺少真實(shí)購(gòu)買力的樓市,總有一天會(huì)出問題。每次到上海、北京、深圳等地,我都會(huì)去看看那么多大樓的亮燈率,即使五年的豪宅社區(qū),亮燈率也不足40%;兩三年的社區(qū)亮燈率鮮有超過30%。我就在看看房?jī)r(jià)到底能夠炒到什么時(shí)候?看他能否大漲20年。

  無論是何種資產(chǎn),只要是資產(chǎn),價(jià)格都是有周期性的,從來沒有一種資產(chǎn)價(jià)格可以一直往天上漲。越是長(zhǎng)得快的資產(chǎn),跌起來也是驚人的。這是市場(chǎng)的規(guī)律。很多人把希望寄托在貪官污吏身上,說他們依賴土地財(cái)政,肯定會(huì)一直會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲?墒牵@些從來不了解中國(guó)的歷史,貪官污吏一多,就有很多人會(huì)為土地問題買單。

  再看看全球,金磚四國(guó)財(cái)富效應(yīng)消耗殆盡,中國(guó)也不例外。2009年刺激經(jīng)濟(jì)只是財(cái)富的最后的盛宴,盡管是一頓饕餮大餐,但是,盛宴散盡,杯盤狼藉。政府債務(wù)問題,全球爆發(fā)。歐債率先,中國(guó)債務(wù)問題將緊隨其后,最后是美國(guó)債務(wù)泡沫將要破滅。政府行為,受到全球的質(zhì)疑。這種行為,更多的是助漲全民瘋狂。 

  意大利債務(wù)收益率已經(jīng)突破8%,預(yù)期在明年6月債務(wù)危機(jī)爆發(fā)時(shí),意大利債務(wù)收益率將會(huì)突破10%。中國(guó)資金瘋狂奔向歐洲。僅僅是10月份一個(gè)月,1800億美元出逃中國(guó)。11月數(shù)據(jù)還沒有出來,預(yù)期將超過10月份?鐕(guó)公司在中國(guó)拼命生產(chǎn),推高庫(kù)存,一旦風(fēng)吹草動(dòng),他們采取的措施是,以庫(kù)存產(chǎn)品抵消在中國(guó)商業(yè)銀行的貸款,然后一走了之。

  人民幣到今天為止,盤中連續(xù)4個(gè)交易日天天跌停。央行拼命買入美元,進(jìn)行護(hù)盤。但是,基本沒用。待國(guó)家財(cái)力無法支持人民幣貶值時(shí),人民幣只有兩條出路,一是一次貶值到底,將會(huì)徹底散失國(guó)際市場(chǎng)出口份額,經(jīng)濟(jì)步入衰退,像日本一樣,失去20年;一是瘋狂印鈔,像津巴布韋一樣,貨幣徹底崩潰。

  無論如何,都將影響到房?jī)r(jià)。2009年,我們可以采取4加9模式刺激經(jīng)濟(jì),4萬(wàn)億財(cái)政投入加9萬(wàn)億信貸投放,還可以支撐于一時(shí),現(xiàn)在的國(guó)際環(huán)境完全變了。用貨幣來刺激經(jīng)濟(jì)的方法,已然不靈。中國(guó)只有像印度一樣,擴(kuò)大內(nèi)需,才能尋求經(jīng)濟(jì)新的動(dòng)力,F(xiàn)在的問題是,我們還有多少內(nèi)需?

  中國(guó)最近幾年,稅收增漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幅度。稅收卻大量用于腐敗高發(fā)的投資建設(shè),而不是主要用于調(diào)節(jié)貧富懸殊。在民營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)不斷下滑的情況下,壟斷企業(yè)利潤(rùn)卻大幅增加。這些不僅增加了社會(huì)通脹的壓力,而且導(dǎo)致了社會(huì)分配的嚴(yán)重失衡。進(jìn)而削弱整個(gè)社會(huì)的需求增長(zhǎng)。

  中國(guó)已經(jīng)面臨全面的產(chǎn)能過剩,而產(chǎn)能過剩必將引起民間投資的大量減少。投資在投入期間,實(shí)際也是一種需求,等于投資需求減少。產(chǎn)能過剩還將引起以前投資項(xiàng)目的投資回報(bào)大幅下滑,而投資利潤(rùn)的下滑還將引起金融壞賬的增加,并阻止金融貸款的增加,這會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利的影響,阻礙需求的增加。

  由于資金過剩、需求不足和負(fù)利率,導(dǎo)致的投機(jī)需求大增,而投機(jī)實(shí)際也等于變相囤積產(chǎn)品。這也等于透支未來需求,因?yàn)檫@些囤積將來會(huì)變成供應(yīng),將來可以提供部分需求。比如:現(xiàn)在投機(jī)房地產(chǎn),就是把其他人將來的需求囤積在自己手中,實(shí)際等于暫時(shí)把別人的需求囤積在自己手中。對(duì)整個(gè)社會(huì)來說,實(shí)際也是透支了未來的需求,只是這個(gè)需求暫時(shí)沒有到需要人的手中,而是由投機(jī)者暫時(shí)保管了別人未來的需求。

  中小企業(yè)面臨生產(chǎn)成本和生活成本大幅提高的雙重壓力,很多已經(jīng)無法生存;股市從年初的2808點(diǎn)單邊下跌到現(xiàn)在的2300點(diǎn)上方,1.3億散戶財(cái)富散盡。農(nóng)村大拆遷,趕農(nóng)民上樓,家電下鄉(xiāng),早已透支了農(nóng)民的多年的積蓄,家家負(fù)債累累。我們所作的一切,都是不考慮長(zhǎng)遠(yuǎn),只顧眼前的短期行為。

  房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)靠不住!這是朱镕基深刻的體會(huì)。在全球各國(guó),只要是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體,無一例外,全部遭遇泡沫破滅。中國(guó)也一樣。這一輪泡沫其實(shí)正在破滅,因?yàn)闆]有選擇。大家都沒有退路,政府不敢去取消限購(gòu),取消對(duì)房地產(chǎn)的信貸管制。開發(fā)商降價(jià)沒人會(huì)出手,除非一次降到與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗑獾臓顟B(tài),才可能放大成交。

  未來中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)將進(jìn)入普跌狀態(tài)。至少將下跌三年。三年后,房?jī)r(jià)將會(huì)走穩(wěn),隨后兩年溫和上漲,但是,此時(shí),中國(guó)房產(chǎn)稅開始開征,隨后,人口結(jié)構(gòu)發(fā)生作用,無人會(huì)去買房子,像現(xiàn)在的歐美一樣。經(jīng)此泡沫破滅,中國(guó)未來十年之內(nèi)無人會(huì)去炒賣住宅,因?yàn)闊o利可圖。



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